Benedikt Sigurðarson skrifar:
Í stuttu máli er veruleiki almennings þannig að íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu er alltof hátt. Byggingarkostnaður er allof hár og þvinguð kaup leiða yfir menn vaxtaokur með verðtryggingu sem er langt út úr korti. Leigumarkaður er hálfgerður ræningjamarkaður – og braskarar „harka tímabundið á markaðinum“.
Húsnæðissamvinnufélög og leigufélög almennings sem rekin eru án hagnaðarkröfu eru afar lítil og sum veikburða. Skipulag hverfa og byggingaframkvæmdir eru „verktakadrifnar“ og allt mögulegt hagræði af byggingastarfsemi og framlegð er leyst út úr greininni. Hagnaðurinn ef til fer að mestu til fjárfesta og verktaka en kemur ekki kaupendum eða húsnæðisfélögum til góða að neinu marki. Byggingar- og húsnæðismarkaðurinn er þannig fyrst og fremst braskdrifinn og spinnur upp kostnað fremur en að leita hagkvæmni og hagræðingar og lækkandi verðs í þágu þess almennings sem þráir húsnæðisöryggi.
Breyttar lánareglur frá 1. nóv. 2013 hafa fjölgað verulega í hópi þeirra sem ekki geta keypt á eigin kennitölu og reynsla eftir-hrunsins gerir mörgum erfiðara eða ómögulegt að njóta aðstoðar fjölskyldu eða eldri kynslóða til að eignast húsnæði.
Í flestum nágrannalöndum er leigu- og búseturéttarmarkaður – án hagnaðarkröfu – algengt eða algengasta form íbúðarekstrar fyrir almenning. Hagkvæmar íbúðir þar sem lögð er áhersla á sveigjanlegar lausnir og samfélagslega ábyrgð – um leið og ýtt er undir fjölbreytni og umhverfisgæði.
Hér á landi eru lög um leigumarkað hönnuð og sniðin utan um prívatleigubrask einstaklinga sem leigja íbúðir „á frjálsum markaði.“ Þetta fyrirkomulag bókstaflega gerir ráð fyrir að leigumarkaðurinn verði alltaf óstöðugur og illa siðaður markaður – þar sem ekki verður til það massaframboð eigna sem nauðsynlegt er til að það verði öryggi og samkeppnisaðhald á markaði.
Í sumum nágrannalöndum er löng hefð fyrir því að leigumarkaður sé regúleraður og undir eftirliti og bókstaflega er bannað að einstaklingar séu „að harka tímabundið á íbúðaleigumarkaði“. Þess vegna er útleiga íbúða skráningarskyld og eftirlitsskyld starfsemi. Það helgast að hluta af þeirri staðreynd að öll nágrannalönd búa við margfalt hærra hlutfall leiguíbúða og búseturéttaríbúða í samvinnufélögum og breytilegu skipulagi.
Mjög stór leigufélög almennings eru stofnuð og fóstruð af sveitarfélögum og njóta ívilnandi kjara og eftirlits sem kemur fyrst og fremst fram í því að öryggi og leiguverð kemur til móts við allar almennar þarfir og í samræmi við hóflegar kröfur um séreignarhluta og praktískan rekstur – en minni lúxus.
Á árinu 2013 startaði Eygló Harðardóttir húsnæðisráðherra víðtæku samráði um mótun húsnæðisstefnu. Fjöldamargt var dregið upp á borðið til skoðunar í þessu ferli – en því miður skyggði fráleit staða Íbúðalánasjóðs og stjórnunarkreppa talsvert á þá lausnaleit sem fram hefði þurft að fara. Ekki er heldur ástæða til að vanmeta það yfirburðaafl sem lobbýistar á vegum banka og lífeyrissjóða hafa þegar kemur að samráðsferli.
Þrátt fyrir málefnalegar tilraunir þeirra aðila sem tala fyrir v-evrópskum lausnum í húsnæðismálum gekk undarlega illa að fá verkefnisstjórn ráðherrans til þess að opna á efnislega greiningu á því með hvaða hætti áherslur og starfsrammi leigu- og búseturéttarfélaga á EES-svæðinu væri almenningi hagkvæmari en hér hefði þekkst.
Verkefnisstjórn ráðherra skilaði tillögum og greinargerðum í maí 2014. Þar er vissulega sleginn verulega breyttur tónn varðandi áherslur – með því að gert er ráð fyrir að leigu- og búseturéttaríbúðir fái verulega aukið vægi í húsnæðisstefnunni til framtíðar. Reyndar er alveg til fyrirmyndar að birta samhliða mikilvæg vinnugögn sem urðu til í samráðsferlinu.
Frá þeim tíma sem tillögur verkefnisstjórnarinnar voru kynntar hefur staðið yfir lævíst áróðursstríð fjármálakerfisins gegn þeim áherslubreytingum sem lagt var upp með. Landsbankinn hefur farið þar fyrir öðrum fjármálafyrirtækjum með áróðri í þá veru að „allt sé í stakasta lagi á fasteignamarkaði“ og bankinn spáir nú allt að 30% verðhækkun fasteigna á höfuðborgarsvæðinu á skömmum tíma. Lobbýistar lífeyrissjóða og bankanna fylla bæði eyrun á ráðamönnum og fjölmiðlafólki og þessum „málaliðum braskaranna“ tekst enn að fá almennu umræðuna til að hverfast mest um skammtímahagsmuni „fjárfesta“ og bankanna. Íbúðaskortur og brask á gistimarkaði spennir upp verð og lögheimilisíbúðum í Reykjavík og á Akureyri virðist ekki fjölga í takt við aukna nýbyggingu.
Á sama tíma fjölgar þeim sem berjast á eignamarkaði með alltof þunga greiðslubyrði í of dýrum íbúðum í höfuðborginni eða berjast við markaðsbrest í jaðarbyggðum – og sá fjöldi sem alls ekki sér fram á geta keypt á eigin kennitölu vex. Leigumarkaðurinn á þenslusvæðunum verður bara ruddalegri og alltof ótraustur og dýr.
Sveitarfélögin komast upp með að innheimta óraunsætt yfirverð fyrir lóðir og smyrja á gatnagerðargjöld þannig að á höfuðborgarsvæðinu nemur fyrirframgreiðsla til sveitarfélaganna 16–23% af byggingarkostnaði almennra íbúða skv. mati Samtaka atvinnulífsins. Svo fyrir hvern er óbreyttu kerfi þá viðhaldið?
Það er áhyggjuefni að ráðherra húsnæðismála hefur kynnt þær hugmyndir sínar að settar verði íþyngjandi kvaðir á starfsemi húsnæðissamvinnufélaganna – með því að stjórnarmenn verði tæplega valdir úr hópi félagsmanna. Þetta hljómar alveg sérstaklega úr takti við það sem hefur verið að gerast í nágrannalöndunum, þar sem t.d. í Noregi er ekki lengur kvöð að fleiri en 2 standi að stofnun samvinnufélags og í Finnlandi er túlkun þarlendra yfirvald sú að hver einn einstaklingur hafi rétt til að stofna samvinnufélag um sinn rekstur með þeim almennu takmörkunum og skilmálum sem gilda um stofnun slíkra félaga.
Það kann að vera alveg sérstaklega mikilvægt að aflétta einmitt þvingandi kröfum varðandi lágmarksfjölda stofnenda í samvinnufélagi /byggingarsamvinnufélagi – ekki síst þannig að unnt verði að nýta það form í dreifbýlisbyggðum til að standa fyrir nýbyggingum og rekstri íbúðafélaga. Hvers vegna skyldi annars þurfa fleiri en tvo til að stofna húsnæðissamvinnufélag um byggingu parhúss eða þrjá til fjóra til að byggja lítið raðhús eða fjórbýli. Hitt kann að vera jafnskynsamlegt að ef einstökum húsnæðissamvinnufélögum verður heimilað að reka td. húsnæðissparnaðarreikninga (innlánsdeildir) verði þeim gert að skipa sérstaka stjórn yfir slík verkefni sem hafi þá aðskilið hlutverk frá stjórn móðurfélagsins og gæti gengist undir sértækar viðmiðanir um hæfi stjórnarmanna hliðstætt því sem eðlilegt er gagnvart stjórn jafnstórra fjármálafyrirtækja.
Hvernig ætli að standi annars á því að fjölmiðlarnir virðast hafa mjög takmarkaðan – eða alls engan – áhuga á að fjalla um húsnæðismálin út frá þeim veruleika sem ríkir t.d. í Svíþjóð og Þýskalandi – þar sem sveitarfélög leika afar virkt hlutverk í því að örva framleiðslu hagkvæmra íbúða fyrir almenning í gegn um húsnæðissamvinnufélög og opin sjálfseignarfélög/leigufélög almennings?