Byggingarkostnaður er alltof hár og verður að lækka

Byggingarkostnaður ræðst einkum af eftirfarandi þáttum; 

1. Lóðakostnaði og gatnagerðargjöldum og tengigjgöldum við veitur hverfisins.   Liðir sem eru bókstaflega á ábyrgð sveitarfélaga – nema þar sem einkaeignarland er tekið til bygginga og utan þéttbýlis.
2. Hugviti og hagkvæmni í hönnun og kostnaði við hönnun.
3. Fjármagnskostnaði og kjörum á lánsfé á byggingartíma.
4.  Innkaupum á byggingarefnum til að koma húsi undir þak og vörum til frágangs ss. Lagnaefni, málningu og ekki síst  gólfefnum og innréttingum og tækjum.   Þetta verð veltur á hagkvæmni innflutningasverslunar að verulegu leyti.
5. Kostnaði af vinnu verktaka og fagmanna sem aftur ræðst verulega af tækni og verkskipulagi hjá verktökum, en sífellt minna af launakostnaði pr. vinnustund.

Nú virðist æ fleirum vera orðið ljóst að byggingarkostnaður er of hár og verður að lækka.

Viðskiptablaðið fjallaði um málið í síðustu viku.    Blaðið leitar til ýmissa aðila m.a. hjá Samtökum Atvinnulífsins sem lengi hafa barist fyrir samstilltum aðgerðum til að lækka framkvæmdakostnað.    Í sama blaði er einnig fjallað um afkomu bankanna og þar kemur glöggt fram hvílíkan gríðarlega hagnað fjármálafyrirtækin sækja til kostnaðarþanins atvinnulífs.   Mætti raunverulega halda því fram að blaðið svari því að talsverðu leyti hvers vegna það er orðið alltof dýrt að byggja að Íslandi.   Fjallað er um milljarðahagnað bankann í sama blaði –  hagnað sem er algerlega óskiljanlegur í samanburði við nágrannalöndin eftir kreppureynsluna 2007-2009.   Bankarnir okkar taka nefnilega alltof háan fjármagnskostnað til sín – og kemur það fram í því að amk. 10% byggingarkostnaðar er fjármögnunarkostnaður og óbeini fjármagnskostnaðurinn sem leggst bæði á innflutning og vanfjármagnaða verktaka nemur einhverjum prósentum

Þegar fjármagnskostnaður byggingarmála og húsnæðisrekstrar er rýndur má alls ekki horfa framhjá því að langtímafjármögnun íbúðarlána er dýrari hér en nokkurs staðar annars staðar vegna fákeppni og vaxtaokurs í skjóli verðtryggingar.  Þeir aðilar sem halda uppi þeim kostnaði  – langt yfir sjálfbærum mörkum hagvaxtarins  – það eru lífeyrissjóðir landsmanna.   

Bankastjóri Landsbankans opinberaði  svo nýverið að 0,7% – 1% vaxtaálag er tekið til bankans af langtímafjármögnun ofan á ávöxtunarkröfu lífeyrissjóðsins sem er endakaupandi íbúðabréfanna.

Ávöxtunarkrafa lífeyrissjóðanna hefur lengi spennt efnahag heimilanna og fyrirtækjanna út fyrir mörk skynseminnar  með 3,5% lágmarksviðmiðun umfram verðbólgu –  óháð hagvexti og afkomu efnahagskerfisins í heild.

Forystugrein Viðskiptablaðsins 27.ágúst 2015  er undarleg þversögn og hefur öll áhugaverðustu einkenni rökleysu þegar fullyrt er að opinberir aðilar eigi að stíga til hliðar og “. . leyfa markaði, frjálsum markaði, að leysa málið. “

Íslenski íbúðamarkaðurinn er næstum algerlega einokaður af markaðsaðilum  sem eðlilega stefna á hámarksarðsemi af sinni starfsemi –  þvert á það sem algengt er í nágrannalöndum varðandi íbúðabyggingar í fjölbýli.  Hér á landi er skortur á markaðsaðhaldi frá stórum félögum sem starfa í þágu almennings – og stefna að hámarkshagkvæmni í sínum byggingum – og lágmarkskostnaði í rekstri þar sem engir fjármunir fara út úr greininni – heldur er ávinningur innleystur beint til neytenda.  Markmið Íbúðafélaga almennings sem rekin eru án hagnaðarkröfu er að sækja sér lægsta verð og skilvirka nýtingu og auka val fólks um stærðir, verð  og gæði eða standard  eftir atvikum.   Byggingarverktakar eru þá yfirleitt og gjarna raunverulega “verktakar” í greininni –  en ekki framleiðendur – og þar sem er virkur markaður og samkeppni þá keppa þeir um verk á grundvelli verðs og gæða – en geta ekki á neinn hátt sjálfir skammtað sér framlegð úr verkefnum.

Sveitarfélögin á Höfuðborgarsvæðinu  okra á lóðum og smyrja alls konar óskyldum kostnaði ofan á gatnagerðargjöld; – líta á íbúðabyggingar sem “tekjustofn” fremur en þróunarkostnað.    Þétting byggðar þar sem engar nýjar götur eru byggðar, og ekki skólar eða leikvellir – felur ekki einu sinni í sér marktækan afslátt á gatnagerðargjöldum.

Byggingarreglugerð var breytt árið 2012 – til verulegrar íþyngingar – og þá ekki bara vegna óraunsærra krafna um svokallaða “algilda hönnun” – heldur líka vegna þess að gert er ráð fyrir að íbúðarekstur sé alfarið einstaklingsframtak og þar af leiðandi séu ekki forsendur fyrir því að leysa tilteknar íbúðafúnksjónir sameiginlega með virkjaðri og þjónustaðri sameign í íbúðafélögum almennings – líkt og undanþágur eru fyrir í stúdentaíbúðum og þjónustu við eldri borgara.   Engar skynsamlegar röksemdir mæla gegn því að íbúðafélög almennings fái að byggja minni og ódýrari íbúðir af fjölbreyttum gerðum – gegn því að lágmarksákvæði um stærðir á eldhúsi, þvottahúsi eða geymslu víki til hliðar –  ef félagið sér um að þjónusta sameign og tryggja íbúum aðgang að eðlilegum heimilisþörfum með ódýrasta hætti.  Því betur hefur Sigrún Magnúsdóttir umhverfisráðherra tekið vel í að breyta byggingarreglugerð og mannvirkjalögum til aukins sveigjanleika – og opna á þróunarmöguleika – líkt og nágrannalöndin á EES-svæðinu búa við (sbr. breytingar í Svíþjóð 2014).

Smæð landsins og óstöðugleiki í efnahagslífi – ásamt gríðarlegum fjármagnskostnaði –  á verulegan þátt í því að takmörkuð hagkvæmni í byggingum næst með raðsmíði og bættri tækni.   Sá ávinningur sem af slíku næst fer meira og minna allur og  beint til verktakanna og fjárfesta og um leið út úr greininni – þannig að notendur njóta þess í afar litlu.

Sama er að segja með hönnun bygginga að alltof margar byggingarlausnir eru meira og minna þróaðar sem módel  og einskiptishönnun og ná því ekki að skila sér til neytenda í hagstæðara verði.

Innflutningsverslunin glímir við afar dýra fjármögnun og dreifða krafta þannig að hagkvæmari verð í magnkaupum skila sér varla til neytenda.

Fjölmargir  þessir þættir sem hér eru taldir fram hækka byggingarkostnað –  umfram það sem ætti að vera;  – ef hagkvæmar lausnir og skynsamlegir samkeppniskraftar væru að virka á þessum mörkuðum á Íslandi 2015.   

Þvert á það sem leiðarahöfundur Viðskiptablaðsins virðist “trúa” er íslenski húsnæðismarkaðurinn líklega minnst regúleraður af öllum á EES svæðinu og  þveröfugt við nágrannalöndin sem við viljum helst bera okkur saman við.  Óhagkvæmni og yfirverð er því ekki hægt að rökstyðja með því að opinberir aðilar séu að vasast í markaðinum –  þvert á móti þá hafa opinberir aðilar algerlega brugðist í því meginhlutverki sínu að auðvelda almenningi að lifa við húsnæðisöryggi – alveg óháð því hvort um væri að ræða hagkvæma langtímaleigu eða búseturétt í almannafélögum og um leið hafa stjórnvöld látið undir höfuð leggjast  að pressa  markaðsaðila  til að skila ávinningi af virkri samkeppni  til neytenda í formi hagstæðra verða á nýbyggingum, innréttingum heimilistækjum og viðhaldsvörum.

Síðast en ekki síst hafa stjórnvöld algerlega brugðist almenningi í hagstjórn með  því að hér er viðhaldið lögvernduðu vaxtaokri og verðtryggingu í gegn um fákeppni og markaðseinokun lífeyrissjóðakerfisins á bak við fjármagnshöft.

Hér þurfa því stjórnvöld að breyta um stefnu  –  með samstilltu átaki ríkisins og sveitarfélaganna –  og með því tímabundið að þvinga fram hóflegri ávöxtunarkröfur á langtímafjármögnun.  Sveitarfélögin verða leggja almannafélögum til lóðir og fresta greiðslum á gatnagerðargjöldum í  25-30 ár gegn því að íbúðirnar séu varanlega stofnaðar og reknar sem sjálfbærar leigu- eða búsetuíbúðir án hagnaðarkröfu.

Sveitarfélögin gætu jafnframt átt í virku samstarfi við samvinnufélög almennings um tilteknar lausnir með byggingum og rekstri íbúða fyrir aldraða, fatlaða eða fyrir námsmenn og lágtekjufólk – gegn því að félögin fengju umtalsverða stofnstyrki.   Þannig vinna mörg sveitarfélög í nágrannalöndum með opnum almannafélögum – og stofna eigin félög fyrir íbúðarekstur án hagnaðarkröfu.

Nú er brýnt að sannfæra stjórnvöldin um  að einhenda sér í því að breyta húsnæðismarkaðinum – til aukinnar hagkvæmni og breiðara vals fyrir praktískt fólk  –  án kröfunnar um séreign og persónulegar lántökur á okurkjörum.  Hagkvæmur leigu- og búseturéttarmarkaður er t.d. miklu brýnna mál  – heldur en að vera að möndla með bönkunum við að búa til hjáleið frá reglum um greiðslumat – þannig að þeir sem  til að mynda lifa árum saman af svörtum tekjum og telja ekki fram  nægar tekjur til að til að standast greiðslumat  –  gætu skuldsett sig til íbúðakaupa.

Húsnæðismarkaðurinn á Íslandi hefur verið einokaður af verktökum og fjárfestum síðustu næstum 20 árin eða lengur –  og “markaðsöflin” hafa þannig fengið að spreyta sig.   Þeirra frammistaða átti með öðru stóran þátt í Hruninu 2008 og frá 2011 hefur bankakerfið og lífeyrissjóðirnir – ásamt spákaupmönnum og svokölluðum fjárfestum – virkilega fengið tækifæri til að sýna hvers þeir megna.

Leiðarhöfundur Viðskiptablaðsins er því algerlega á villigötum þegar hann heimtar að opinberir aðilar dragi sig í hlé og það mundi koma öllu í lag – enda færir hann fyrir því engin nothæf rök.  Meira að segja gengur hann útfrá því að 30 milljóna íbúð sé almennt leigð á kr 150 þúsund á mánuði á Höfuðborgarsvæðinu og kemst þannig að þeirri niðurstöðu að íbúðaleiga gefi lítið í aðra hönd.  Opinberar tölur frá neytendum benda hins vegar fremur til þess að sama íbúð sé í raunveruleikanum frekar leigð á 200 þúsund pr. mánuð – og ef sú leiga sé ekki í boði þá gefur leiguhark til ferðamanna talsvert meira af sér með minni kostnaði.

Af framansögðu er fallist á þá meginröksemd að byggingarkostnaður sé of hár; – til að lækka hann hins vegar þarf virkt inngrip og íhlutun opinberra aðila – meðal annars til að bregðast við skorti á samkeppni og efla markaðsvirkni . Fáokun lífeyrissjóða og svokallaðra fjárfesta á bak við fjármagnshöftin – í bland við okurvaxtastefu Seðlabankans – knýr áfram kostnaðarvélina í þágu “markaðsaðilanna.” Neytendur eru hlunnafarnir á öllum stigum; bæði kaupendur íbúða og leigjendur eða félagsmenn í húsnæðissamvinnufélögum og sjálfseignarfélögum aldraðra.