Hvernig getur Ísland verið án húsnæðisstefnu árum saman?

Fasteignaverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 1,4% milli mánaða í nóvember. Þar af hækkaði fjölbýli um 1,9% en sérbýli lækkaði um 0,2%. Síðustu 12 mánuði hefur fjölbýli hækkað um 15,6%, sérbýli um 13,0% og er heildarhækkunin 14,8%. Hækkanir síðustu 12 mánaða eru mjög miklar og þarf að fara allt aftur til ársins 2007 til að sjá álíka tölur. Þetta kemur fram í Hagssjá Landsbankans sem birt var í gærmorgun.

Verðbólga hefur verið lág og stöðug síðustu misseri og því hefur raunverð fasteigna hækkað mun meira en ella. Vísitala neysluverðs án húsnæðis í nóvember var einungis um 0,4% hærri en í nóvember 2015, þannig að allar nær nafnverðshækkanir á húsnæði síðasta árið koma nú fram sem raunverðshækkun.

Viðskipti með fasteignir á höfuðborgarsvæðinu tóku mikinn kipp upp á við í nóvember. Það á einkum við um viðskipti með fjölbýli sem hafa aukist stöðugt frá því í júní. Fjölgun viðskipta með fjölbýli milli október og nóvember var veruleg í Reykjavík og hefur ekki verið meiri mjög lengi. Það sem af er árinu 2016 hafa meðalviðskipti á mánuði með fasteignir verið töluvert meiri en var á öllu árinu 2015 og gildir það bæði um fjölbýli og sérbýli. Þó viðskipti séu blómleg hefur Hagfræðideild lengi talið að skortur sé á framboði íbúða á markaðnum með fjölbýli og að sú staða sé einn þeirra þátta sem ýti verði upp á við.

Í þjóðhagsspá Hagfræðideildar, sem birt var í lok nóvember, var gert ráð fyrir 10,5% hækkun fasteignaverðs í ár, 10% hækkun 2017 og 8% hækkun bæði 2018 og 2019. Þegar tölur liggja fyrir um 11 mánuði ársins er meðalhækkunin milli 2015 og 2016 þegar orðin 10,3%. Að mati deildarinnar benda flestir undirliggjandi þættir, t.d. mun minna framboð en eftirspurn, aukning kaupmáttar og meiri kaupgeta til áframhaldandi hækkana á verði fasteigna.

Sjá einnig: 

• Keisarinn er nakinn, hvar er húsnæðisstefna stjórnvalda?
• Íslenski leigumarkaðurinn – Villta vestrið
• Hamfarir í húsnæðismálum

Í janúar var hálfniðurgrafið rými upp á um sextán fermetra auglýst til sölu á um tíu milljónir. Rýmið er ósamþykkt og því er ljóst að erfitt gæti reynst fyrir kaupendur að tryggja lánsfé á góðum kjörum. Fátt bendir til þess að slíkt rými gæti á nokkrum tímapunkti fengist samþykkt sem íbúðarhúsnæði. Nokkrum dögum síðar var tuttugu fermetra útihús í miðbænum í slæmu ásigkomulagi auglýst á tíu milljónir.

„Þetta hljómar bara eins og sama ástand og var hérna um stríð og rétt eftir stríð. Þá bjó fólk í kjöllurum og alls staðar þar sem mátti troða fólki,“ sagði Ingibjörg Þórðardóttir, fyrrverandi formaður Félags fasteignasala, við MAN magasín sem fjallaði um málið fyrr á árinu.

Ingibjörg sagði bilið milli þeirra sem geta keypt og þeirra sem geta það ekki stöðugt vera að breikka. Þá lýsti hún úrræðaleysi yfirvalda og þeirra sem fara með hagstjórnarhlutverk og áhrif á markaði. „Verkó kemur í kringum 1935 því það var verið bæta úr neyðinni sem var á húsnæðismarkaði því fólk bara var hérna í ónýtu húsnæði. Að voga sér að bjóða 16 fermetra á tíu milljónir – þetta er eiginlega á mörkum þess að geta talist siðlegt.“ Ingibjörg lýsir áhyggjum yfir því að á sama tíma og séreignarstefnan sé töluð niður sé úrræðaleysið talsvert. Hún lýsir anda sjálfsblekkingar og getuleysis til stefnumótunar og aðgerða. „Það er einhver tálsýn í gangi meðal margra að hér komi bara einhver góður riddari á hvítum hesti og ætlar bara að fara að leigja fólki á niðursettu verði. Sá á að leigja eins og góðgerðarfélag. Þetta er bara ekki svona. Þú þarft ekki annað en að horfa á hvað er að gerast; gróðasjónarmiðin eru alls ráðandi.“

Umfjöllun heldur áfram fyrir neðan myndina

Ótrúlegar hækkanir

Heilt yfir þá hækkaði fasteignaverð árið 2015 um í kringum tíu prósent. Hækkunin er mismikil eftir svæðum. Mest hafa íbúðir hækkað í 101 og á svæðunum í kring. Spenna er farin að myndast á markaði með íbúðir í úthverfum enda margir farnir að leita þangað. Fyrir vikið er farið að gæta nokkurrar hækkunar í þeim hverfum líka. Greiningadeildir bankanna birta reglulega skýrslur um stöðu á fasteignamarkaði ásamt spá um þróun næstu mánaða.

Í skýrslu greiningadeildar Íslandsbanka sem kom út í árslok 2015 kemur fram að bankinn telji að fasteignaverð muni hækka um tæp átta prósent árið 2016. Það er í samræmi við þá hækkun sem verið hefur undangengin ár. „Frá árinu 2010 hefur íbúðaverð hækkað mest á höfuðborgar­svæðinu og á Vestfjörðum eða um 40,2% og 36,5%. Á Suðurnesjum hefur íbúðaverð hækkað minnst frá árinu 2010 eða um 4,5%,“ segir í úttekt bankans. Þá er bent á að fasteignaverð er ekki aðeins að hækka hratt á höfuðborgarsvæðinu. „Á fyrstu þremur fjórðungum ársins 2015 hækkaði íbúðaverð á Vestfjörðum mest eða um 19% og næstmest á Vesturlandi eða um 7,9%. Íbúðaverð hækkaði minnst á Suðurnesjum og á Norðurlandi eystra eða um 5% í báðum landshlutum. Hækkun á höfuðborgarsvæðinu nam 7,2% yfir sama tímabil.“

Hlutfallslega er hækkunin umtalsverð á Vestfjörðum en hafa verður í huga að fasteignaverð þar er það ódýrasta á landinu og því er ef til vill einhver hækkun eðlileg. Sterk rök mæla þó gegn svo harkalegri hækkun á stuttum tíma. Það er í besta falli ekki heilbrigðismerki og getur þýtt að verð hafi um nokkurn tíma einfaldlega verið svo lágt að ekki taki að byggja. „Fermetraverð er hæst á höfuðborgarsvæðinu en það sem af er árinu 2015 var það um 315 þús. kr. að meðaltali. Íbúðaverð á landsbyggðinni er töluvert lægra en dýrasti landshlutinn er Norðurland eystra þar sem fermetraverð er um 199 þús. kr. en sá ódýrasti er Vestfirðir þar sem fermetraverð er um 97 þús. kr. Íbúðaverð í dýrasta landshlutanum er því um 3,25 sinnum dýrara en í þeim ódýrasta.“

Algengt verð fyrir smærri íbúðir tiltölulega miðsvæðis í Reykjavík er um þrjátíu milljónir. Almennt er ekki í boði að fá lánahlutfall sem er mikið hærra en um 80% af virði íbúðarinnar. Með einföldum reikningi má því ganga út frá því að fyrstu kaupendur þurfi að eiga í kringum fimm til sex milljónir í innborgun. Þar er málinu þó ekki lokið því skilyrði greiðslumats eru nokkuð ströng meðal annars vegna þess að miðað er við framfærsluviðmið velferðarráðuneytisins sem eru umtalsvert hærri en flestir búa við.

Framfærsluviðmið og laun

Þótt velferðarráðuneytið gefi út og reikni almennt lágmarksframfærsluviðmið þá er raunin sú að laun halda ekki í við þau viðmið. Einstaklingar sem starfa á strípuðum töxtum og lægstu launum ná þannig flestir ekki upp í slík viðmið. Sé dæmi einstaklings á höfuðborgarsvæðinu sem ekki hefur barn á framfærslu skoðað út frá viðmiðum velferðarráðuneytis sést að krafan er að sá hinn sami hafi tæplega 240 þúsund í tekjur eftir skatt til að eiga fyrir gjöldum öðrum en húsnæði. Þetta er það viðmið sem flestar bankastofnanir nota. Á sama tíma eru lágmarkslaun í landinu um 300 þúsund.

Einstætt foreldri á höfuðborgarsvæðinu með tvö börn á leikskólaaldri þarf svo að þéna tekjur upp á tæplega 400 þúsund eftir skatt áður en hann stenst greiðslumat. Hjón sem búa á höfuðborgarsvæðinu með tvö börn á leikskólaaldri þurfa svo samkvæmt sömu viðmiðum að þéna um 550 þúsund eftir skatt. Þess skal þó getið að hjá Umboðsmanni skuldara hafa verið reiknuð framfærsluviðmið sem eru örlítið önnur.

Umboðsmaður skuldara byggir útreikninga sína á gögnum frá Hagstofu Íslands. Þar er gert ráð fyrir að barnlaus einstaklingur þurfi um 130 þúsund til gjalda annarra en húsnæðiskostnaðar, reksturs bifreiða, leigu eða fasteignakaupa svo dæmi séu tekin. Það er í þessu samhengi sem vert er að hafa í huga að árið 2018 verður tekjutrygging starfsmanna sem starfað hafa hjá fyrirtæki í fjóra mánuði um 300 þúsund á mánuði. Í samantekt ASÍ frá því snemma árs 2015 kemur fram að meðaltekjur á Íslandi séu í kringum 400 þúsund.

Í lok árs 2014 fjallaði Morgunblaðið um laun á Íslandi sem byggði á upplýsingum frá Hagstofu Íslands. „Reglu­leg mánaðarlaun full­vinn­andi launa­manna á ís­lensk­um vinnu­markaði voru 436 þúsund krón­ur að meðaltali árið 2013. Al­geng­ast var að reglu­leg laun væru á bil­inu 250–300 þúsund krón­ur og voru ríf­lega 17% launa­manna með reglu­leg laun á því bili. Þá voru rúm­lega 75% launa­manna með reglu­leg laun und­ir 500 þúsund krón­um á mánuði. Reglu­leg laun karla voru 475 þúsund krón­ur að meðaltali og reglu­leg laun kvenna 393 þúsund krón­ur,“ segir í fréttinni. Hafa verður í huga að hér er um tölur fyrir árið 2013 og snemma árs 2014 að ræða.

Hagstofan birti tölur í desember árið 2015 um laun á Íslandi þar sem kemur fram að: „Árið 2014 voru heildartekjur einstaklinga á Íslandi um 5,1 milljónir króna að meðaltali á ári eða 421 þúsund krónur á mánuði að jafnaði og höfðu hækkað um 6,6% frá árinu 2013. Atvinnutekjur, sem innihalda launatekjur og aðrar starfstengdar greiðslur, voru 3,6 milljónir króna að meðaltali á ári eða um 300 þúsund krónur á mánuði að jafnaði og höfðu hækkað um 5,5% frá fyrra ári. Aðrar tekjur voru rúmlega ein milljón króna árið 2014 og höfðu hækkað um 7,4% á milli ára. Ráðstöfunartekjur voru 3,7 milljónir króna á ári og höfðu hækkað um 6,7% á milli áranna 2013 og 2014.“

Umfjöllun heldur áfram fyrir neðan myndina

Séreignarstefnan aftengd

Að forminu til er enn séreignarstefna við lýði á Íslandi. Það er sú stefna yfirvalda að sem flestum verði gert kleift að kaupa og eiga eigið húsnæði. Raunin er þó sú að eftir hrun hefur orðið eðlisbreyting á húsnæðismálum almennings. Fjallað er um þessa breytingu í skýrslu Arion banka sem ber heitið Horfur á fasteignamarkaði til 2017 og kom út í desember árið 2014. „Árið 2007 voru um 17% allra íslenskra heimila á leigumarkaði, en hlutfallið var nær 27% árið 2013. Þetta þýðir að rúmlega 13.000 fleiri íslensk heimili voru í leiguhúsnæði árið 2013 heldur en rétt fyrir hrun. Á sama tímabili fjölgaði heimilum um rúmlega 6.000, svo fjölgun heimila í leiguhúsnæði umfram fjölgun heimila var um 7.000.“ Þessi breyting hefur átt sér stað þrátt fyrir úrræðaleysi yfirvalda frá hruni.

Leigjendur búa við mikið óöryggi, hækkandi verð og gríðarlega keppni um allra íbúðir. Þá er hættan sú að fólk festist á leigumarkaði og hafi aldrei raunverulegt tækifæri til að kaupa eigið húsnæði. „Síðan í byrjun árs 2011 hefur leiguverð að jafnaði hækkað um 7% umfram íbúðaverð, 11% umfram laun og 23% umfram almennt verðlag. Í október á þessu ári hafði leiguverð hækkað um 8,7% frá sama tíma í fyrra á meðan íbúðaverð og laun hækkuðu um 6,6%. Almennt verðlag hækkaði aðeins um 1,9% á sama tímabili og er því um tilfinnanlega raunverðshækkun að ræða,“ segir í skýrslu Arion banka. Sama skýrsla spáir verulegum verðhækkunum á næstu árum. „Greininingadeild spáir árlegri 7-8 % hækkun á verði íbúðarhúsnæðis næstu tvö árin. Aukin innlend eftirspurn, vaxandi kaupmáttur og bati á vinnumarkaði mun styðja við áframhaldandi hækkun fasteignaverðs. Við teljum að fasteignaverð í fjölbýli muni halda áfram að hækka hraðar en verð á sérbýli, a.m.k. til skamms tíma.“

Leigjendur hafa það verra en húsnæðiseigendur

Þeir sem greiða 40% eða meira af ráðstöfunartekjum sínum til húsnæðis eru taldir búa við verulega íþyngjandi húsnæðiskostnað. Á Íslandi sýna hagtölur svo óumdeilt er að leigjendur eru líklegri til að búa við slíka stöðu. Árið 2013 bjuggu tæplega tuttugu prósent leigjenda í flokki þeirra sem búa við verulega íþyngjandi húsnæðiskostnað. Í hagtíðindum sem fjalla um barnafátækt og birtust í lok árs 2014 kemur fram að einstæðir foreldrar séu líklegri til að vera á leigumarkaði. Börn einstæðra foreldra eru um leið líklegri til að líða skort.

„Árið 2013 voru 30,8% barna einstæðra foreldra undir lágtekjumörkum og 25% skorti efnisleg gæði. Til samanburðar má nefna að 6,2% barna sem deildu heimili með tveimur fullorðnum voru undir lágtekjumörkum og 4,1% skorti efnisleg gæði.“

Þrátt fyrir loforð og stefnumótun ríkisstjórna hefur ekki tekist að koma á fót traustum og öruggum leigumarkaði sem býður upp á sams konar langtímaöryggi og húsnæðiseign. Það er ekki sjálfkrafa verra að leigja í stað þess að kaupa. Vandi leigjenda hér á landi byggist fyrst og fremst á því að verulega skortir á að yfirvöld, ríki og bær, sinni hagstjórnar- og regluverkshlutverki sínu. Leigjendur eru því iðulega fastir á leigumarkaði sem er fálmkenndur, ofþaninn og óöruggur. Undanfarin ár hefur borið á að til verði stærri leigufélög og sjóðir sem fjárfesta í íbúðum til leigu. Þekktasta dæmið er fyrirtækið Gamma sem á hundruð íbúða.

Komið hefur fram að Gamma ætli sér að eiga um 1.200 íbúðir í heildina. Gísli Hauksson, forstjóri fyrirtækisins, sagði í viðtali við Fréttablaðið, í mars 2014, að markmið félagsins væri að reka „klassískt leigufélag af skandinavískri fyrirmynd, þar sem fólk geti leigt til langs tíma“. Um ástæðu þess að fyrirtækið hóf þessa vegferð segir Gísli: „Við fórum nákvæmlega yfir markaðinn, töldum íbúðir og skoðuðum lýðfræði og mannfjöldaþróun Íslendinga og niðurstaðan var einfaldlega sú að það var lítið sem ekkert af lausum íbúðum á höfuðborgarsvæðinu þrátt fyrir að fyrirsjáanlegt væri að framundan væri mjög mikil vöntun á slíku húsnæði.“

Gamma er að sjálfsögðu fyrirtæki sem rekið er með gróðasjónarmið í huga. Það er því ef til vill ákveðin einföldun af hálfu yfirvalda að telja sér trú um að fyrirtækið geti eitt og sér rekið húsnæðisstefnu með manngildi í huga. Íbúðalánasjóður stofnaði árið 2013 Leigufélagið Klett sem tók yfir rúmlega fimm hundruð fasteignir sjóðsins. Í tilkynningu um stofnun félagsins kemur fram að sjóðurinn eigi á þeim tíma um 1.700 fasteignir en þar af séu um 400 í útleigu. Frá upphafi stóð til að selja fyrirtækið. Ákvörðun um söluferli var tekin í nóvember árið 2015. Félagið er enn í eigu sjóðsins en í söluferli. Við stofnun Kletts sagði Guðbjartur Hannesson, fyrrverandi félagsmálaráðherra, sem lést í október síðastliðinn, að tilgangur félagsins væri að efla leigumarkaðinn. Þar kom í verki stefnubreyting yfirvalda eða réttara sagt viðbrögð við breyttri stöðu húsnæðismála. „Það er ekki hluti af starfsemi Íbúðalánasjóðs að reka leigufyrirtæki til langs tíma,“ sagði Eygló við Vísi vegna sölunnar.

Hér birtist einmitt veruleiki þess að á Íslandi er húsnæðistefnan í raun hvorki séreignarstefna né virkur leigumarkaður fyrir láglaunafólk. Það er þrátt fyrir að á yfirvöldum megi skilja að markmiðið sé val fyrir almenning um leigu eða kaup. Leiguverð helst í hendur við fasteignaverð, kostnað við kaup og rekstur auk arðsemiskrafna fjárfestinga. Það er því eitt og sér ekki endilega til góðs fyrir þá sem þegar standa höllum fæti að stórir fjárfestingarsjóðir reki leiguhúsnæði.

Umfjöllun heldur áfram fyrir neðan myndina

Verðtrygging og lánafyrirkomulag

Fjörutíu ára verðtryggð fasteignalán eru algeng á Íslandi. Það er stefna núverandi ríkisstjórnar að minnka vægi verðtryggingar á lánamarkaði. Í þeim tilgangi skilaði nefnd um afnám verðtryggingar skýrslu í janúar árið 2014. Verðtryggingin er rótgróin íslensku efnahagslífi og afnám hennar er því ekki einfalt mál. Þá flækir það vandann að Íbúðalánasjóður fór afar illa út úr hruninu og ákvörðunum yfirvalda og stjórnvalda á árunum fyrir hrun. Sjóðurinn sem upphaflega var stofnaður „til að stuðla að jafn­vægi á húsnæðismarkaði og að allir hafi jafna mögu­leika á að eignast húsnæði“ er því um leið orðin umtalsverð hindrun í afnámi verðtryggingar. Þá eru lífeyrissjóðir stór hluti af íslensku efnahagskerfi og ber að verðtryggja lífeyri. Það eykur um leið flækjustig afnáms að almenningur er í raun fjármagnseigandi í gegnum lífeyrissjóði.

Enn einn vandi er svo að þrátt fyrir að fjörutíu ára verðtryggð lán séu óhagstæð þá hafa þau þó þann kost að greiðslubyrðin er sveiflujafnari en óverðtryggð lán. Það er vegna þess að verðbólgan bætist fyrst og fremst á höfuðstólinn en fer ekki beint í mánaðarlegar greiðslur með sama hætti og óverðtryggð lán. Þau eru því aðgengileg fyrir hóp fólks sem ekki stæðist greiðslumat fyrir óverðtryggð lán til 25 ára. Þar liggur hluti vandans. Húsnæðistefna hver sem hún er, verður að byggja á því að allir eigi húsaskjól.