Benedikt Sigurðarson skrifar:
Sveitarfélögin eru að svindla á almenningi og brjóta lög án þess að ríkisstjórn og Alþingi hafist að:
Samkvæmt gildandi lögum er sveitarstjórnum ekki bara falið skipulagsvald og útfærsla á byggingarskilmálum, heldur er sveitarstjórnum ætlað að reka húsnæðisnefndir sem vinni að almennu mati á íbúðaþörf og geti haft milligöngu um útvegun lánsfjár til íbúðabygginga.
Hlutverk húsnæðisnefnda skv. lögum um húsnæðismál (44/1998) – – sbr. 13.–14. grein. (mat á íbúðaþörf og frumkvæði að því að sækja hagkvæma fjármögnun);
IV. kafli. Húsnæðisnefndir.
13. gr. Skipan.
Sveitarstjórn skipar húsnæðisnefnd að loknum hverjum sveitarstjórnarkosningum. Nefndina skipa þrír til fimm menn og jafnmargir til vara. Formaður skal kjörinn af sveitarstjórn en að öðru leyti skiptir nefndin með sér verkum.
14. gr. Verkefni.
Helstu verkefni húsnæðisnefndar sveitarfélags eru:
1. Að gera árlega áætlanir fyrir sveitarfélagið um þörf á íbúðarhúsnæði í sveitarfélaginu og að hafa milligöngu um, og geta átt frumkvæði að því, að aflað verði húsnæðis í því skyni og aðstoða einstaklinga við húsnæðisöflun.
2. …1)
3. Að hafa milligöngu um töku lána hjá Íbúðalánasjóði fyrir hönd sveitarfélags til öflunar leiguhúsnæðis fyrir einstaklinga.
4. Að veita almennar upplýsingar og ráðgjöf um húsnæðismál og húsaleigusamninga.
5. Að aðstoða aldraða og fatlaða, svo og samtök þeirra við öflun húsnæðis, með ráðgjöf, við útboð, byggingarframkvæmdir, samningsgerð o.fl.
Jafnframt sér húsnæðisnefnd um önnur þau verkefni sem sveitarstjórn felur henni á sviði húsnæðismála. Húsnæðisnefndir setja sér starfsreglur sem sveitarstjórnir skulu staðfesta og almenningur skal hafa greiðan aðgang að.
Húsnæðisnefnd er heimilt að taka gjöld fyrir þjónustu sem hún veitir skv. 1. mgr. og á grundvelli gjaldskrár sem sveitarstjórn staðfestir. Gjöld þessi mega ekki nema hærri upphæð en sem nemur kostnaði við þá þjónustu sem húsnæðisnefnd lætur einstaklingum í té.
1)L. 120/2004, 1. gr.
Þetta hlutverk virðist ekki hafa verið formlega virkt eftir að einkavæddu bankarnir hófu ruddalega innreið á húsnæðislánamarkaðinn árið 2004. Trendinn frá þeim tíma gekk gegn opinberri íhlutun og frekustu markaðsáherslur gerðu kröfu um að fjármögnun og byggingar íbúða skyldu framvegis alfarið verða leikvöllur fyrir braskara og verktaka í þjónustu bankanna. Lífeyrissjóðirnir og andlitslausir spákaupmenn mættu á þennan markað sem kaupendur skuldabréfa – þar sem þeir lofuðu sjálfum sér og hver öðrum (verð)tryggri ávöxtun í okurvaxtaumgjörðinni.
Íbúðaverðbólan og fáránleg hroðvirkni á byggingamarkaði – með fjölbreyttum byggingargöllum og sveppavandamálum sem er viðvarandi vandi í gegnum hrunið – á að hafa kennt okkur lexíu. Einhverra hluta vegna er ekki að sjá að við höfum dregið neina teljandi lærdóma. Landsbankinn – í eigu allra landsmanna – fer á undan með óábyrgum og afvegaleiðandi áróðri um húsnæðismarkaðinn (á höfuðborgarsvæðinu) þar sem hamrað er á því að allt sé í stakasta lagi „og jafnvægi komið á“ – og væntingar um allt að 30% verðhækkun húsnæðis á þenslusvæðinu sé til marks um það.
Það sem virtist lofandi frumkvæði Eyglóar Harðardóttur húsnæðisráðherra varðandi áherslubreytingar í húsnæðisstefnu hefur fjarað út. Lobbýistarnir frá fjármálafyrirækjum og lífeyrissjóðum vilja engar breytingar á fjármögnunarumhverfinu. Þeir vilja viðhalda kerfi þar sem engin samkeppni virkar og okurvextir með verðtryggingu halda áfram að moka peningum frá almenningi í húsnæðisþörf og til braskara og sjóða.
Í öllum nágrannalöndum bæði á EES-svæðinu og í Kanada leggja sveitarfélög og ríkisvald af mörkum til að tryggja blöndun byggðar og íbúða í kjörnum og hverfum – og til að örva framleiðslu af hagkvæmu húsnæði. Í miðborgarnánd þar sem ríkramannalúxus hefur náð sér niður er það orðið vandamál að lögheimilisíbúðir eru á undanhaldi í vinsælum eignahverfum. Þannig hafa borgir eins og t.d. London og Vancouver brugðist við með því m.a. að fela húsnæðissamvinnufélögum og almennum leigufélögum sem rekin eru án hagnaðarkröfu að annast virka blöndun íbúa og íbúða – og má nefna að íbúðir sem reistar voru vegna Ólympíuleika 2012 og Vetrarleika 2010 hafa ekki farið inn á uppsprengdan ríkra manna markað heldur verið ráðstafað með skilyrðum í gegnum samvinnufélög.
Margoft hefur komið fram að sveitarfélögin á Íslandi beita íþyngjandi kröfum um íbúðagerð og stærðir – þegar ákvarðanir eru teknar um deiliskipulag reita og lóða – dýrari lóðarými og bílastæði/bílakjallara – og samþykkja ekki kostnaðarminnkandi frávik að þessu leyti. Af þeim sökum er einnig virkilega hægt að kenna sveitarfélögum um hluta af byggingarverðbólgunni. Svo eru það auðvitað eðlilegir tilburðir byggingarverktaka til að byggja það sem gefur þeim framlegð – um leið og þeir nýta sér bætta tækni til að auka hagnað sinn.
Þrátt fyrir að Reykjavíkurborg hafi stigið örlítil skref í átt til þess að sinna skyldum til blöndunar byggðar í þágu almennings – m.a. með samstarfi við Búseta – þá er það ekkert í líkingu við það sem er praktíserað í nágrannalöndum og tekur ekki heldur að neinu marki á þeirri yfirverðlagningu sem er á lóðum og gatnagerðargjöldum. Eftir sem áður ýtir höfuðborgin undir verðbóluna á miðsvæði og sinnir í engu þeim almennu skyldum sem vísað er til í byrjun pistilsins og markast af 13.–14.grein laga nr. 44/1998.
Kópavogur auglýsti nýtt skipulag í gamla hesthúsahverfinu. Þar er sannarlega ekki gert ráð fyrir því að hægt verði að byggja ódýrar eða hagkvæmar íbúðagerðir – þvert á móti er megnið af íbúðum í dýrum standard – með bílakjallara. Sé litið til fleiri sveitarfélaga í nágrenni höfuðborgarinnar er hvergi að sjá að vilji sé til að hvetja til bygginga minni og ódýrari íbúða – sem mundu geta mætt greiðslugetu almennings og byrjenda á markaði – hvort sem væri til kaupa eða til leigu og búseturéttar í eigin félögum.
Við sitjum uppi með að skort hefur á að byggingafulltrúar og hönnuðir næðu saman um að bæta hönnun húsa með tilliti til raka og mygluskemmda alveg sérstaklega. Þarna hafa yfirvöld brugðist hlutverki sínu og þenslan ruglaði alla í ríminu – og svo eftirköstin með hruni leiddu til þess að alltof mikil reynsla og þekking fagmanna fór í vaskinn – fluttist úr landi eða glataðist frá greininni. Við verðum því aftur að byrja frá grunni hjá alltof mörgum fyrirtækjum og verktökum þar sem reynsluboltunum var fargað og aðrir gáfust upp – ódýrari starfsmenn eða byrjendur eru því einir við störf hjá sumum mikilvægum aðilum.
Það er ekkert annað en „fúsk“ af hálfu byggingaryfirvalda að heimta sífellt dýrari útfærslur en sinna því í engu að bæta frágang og eftirlit eða krefjast vottunar á verkferlum hjá þeim aðilum sem fá að taka að sér útboðsverkefni við byggingar. Svo er nú byggingarstjórn og eftirlit annar kapítuli og beinlínis óskiljanlegt hvernig gildissvið lögbundinnar byggingarstjóratryggingar reynist einungis afar takmarkað þegar stórfelldir gallar koma fram á stórum byggingum eða heilum fjölbýlishúsum (sbr. dóm Hæstaréttar vegna fjölbýlishúss á Akranesi).
Hér þurfa almannafélög að koma sterk til skjalanna og krefja sveitarstjórnir og ríkisstjórn um að standa við sjálfsögð markmið laga um að hið opinbera leggi af mörkum til að örva framleiðslu ódýrari íbúða og efla hagkvæman rekstur í þágu venjulegra fjölskyldna og sjálfstæðra borgara. Not-for-profit félög almennings þurfa að geta framkallað og virkjað ívilnandi skilmála sveitarfélaga varðandi frestun lóða- og gatnagerðargjalda og gengið að þróunarstuðningi í formi víkjandi lána. Það er skynsamlegt að færa almenna íbúðamarkaðinn nær því sem þekkist best í nágrannalöndum og það er eðlileg krafa. Með því nálgumst við að verða samkeppnisfær gagnvart þessum nágrannalöndum varðandi lífsgæði og búsetu fyrir framtíðarkynslóðirnar. Þannig er breytingin hagsmunamál okkar allra og ekki síður hinna eldri og betur settu á eignamarkaði því framtíðarhagsæld og aðbúnaður eldri borgara veltur á því að ungt fólk vilji bera uppi gangverk samfélagsins og standa undir framleiðslunni.
Skipulagslög og byggingarreglur þurfa að útfæra möguleika opinna almannafélaga án hagnaðarkröfu (not-for-profit) til að geta sótt á sveitarfélög þannig að byggingarreitir og lóðir verði látnir í té fyrir hagkvæmar íbúðabyggingar af fjölbreyttum gerðum – þar sem lágmörkun kostnaðar af sérnotahluta íbúðar verði markmið í sjálfu sér og einungis um að ræða valkvæðar viðbætur við rými og standard á hluta eigna. Þetta ætti að vera forgangsverkefni ráðherranna í ríkisstjórn í samstarfi við talsmenn almannafélaga í not-for-profit rekstri.
(Ráðherrarnir ættu í leiðinni að sjá sóma sinn í að stöðva þegar í stað óheilbrigða starfshætti Íbúðalánasjóðs og snúa til baka því offorsi sem sjóðurinn hefur farið fram með gagnvart allmörgum félögum í íbúðarekstri. Það er hvergi ætlan löggjafans að Íbúðalánasjóður starfi gegn hagsmunum almennings og íbúðafélaga almennings – og það er auðvitað óboðlegt að það geti orðið sjálfdæmi stjórnenda sjóðsins að framkalla ótímabæran rekstrarvanda hjá íbúðafélögum og einstaklingum með því að hunsa almenna skilmála um leiðréttingu á markaðsvöxtum skuldabréfa.)
Höfundur er framkvæmdastjóri Búseta á Norðurlandi.