Benedikt Sigurðarson skrifar:
Image may be NSFW.
Clik here to view.
Markviss innleiðsla v-evrópskra viðmiðana í skipulags- og byggingarmálum mun lækka húsnæðiskostnað almennings og draga úr hættu á verðbólum.
Sveitarfélög um alla V-Evrópu setja sér viðmiðanir um samsetningu byggðar í einstökum hverfum og kjörnum. Það hefur færst mjög í vöxt að blöndun íbúða og íbúa sé forgangsmarkmið í skipulagi og þannig sé reynt að koma í veg fyrir að til verði „ghettó“ – ríkra manna annars vegar og fátækra hins vegar.
Víða á EES-svæðinu er gert ráð fyrir að meirihluti almennra íbúða í einstökum hverfum sé í leigu- eða búseturéttarfélögum – kannski upp í 80% (Svíþjóð/Danmörk/Þýskaland).
Leigustarfsemi er skráningarskyld og eftirlitsskyld og í sumum nágrannalöndum er einstaklingum beinlínis bannað „að harka á leigumarkaði“ tímabundið. Þess vegna er íbúðum í eigu einstaklinga og fjárfestingarfélaga gjarna ráðstafað til leigu í umsjón/þjónustu innan stórra félaga sem lúta eftirliti og almennum skilmálum.
Húsnæðissamvinnufélög og leigufélög almennings sem rekin eru án hagnaðarkröfu geta tekist á við þróunarstarf og skapað aukna fjölbreytni í gerð íbúða og þjónustu. Þar verður til svigrúm fyrir samfélagslegar lausnir og þróun gæða sem markaðsdrifnir aðilar hvorki geta né vilja skapa – enda þeirra markmið fyrst og fremst að taka fjármuni út úr rekstrinum.
Í mörgum löndum V-Evrópu er það viðhorf ríkjandi að almenni íbúðamarkaðurinn sé ekki vettvangur til skammtímagróða heldur sé íbúðareign langtímafjárfesting sem heldur verðgildi með takmarkaðri áhættu. Sjálfbær rekstur íbúðar sé því nægilegur til að færa eigandanum ávöxtun þar sem hóf er á öllum kröfum. Rétt er einnig að hafa í huga að stór húsnæðislánafélög eru rekin sem gagnkvæm félög í eigu lántakenda (t.d.í Þýskalandi og víðar) og eru ekki rekin í hagnaðarskyni (Þannig var það einnig í Bretlandi þar til HSBC var einkavæddur).
Hagnaður af fjármögnunarhluta húsnæðis fyrir almenning er þannig ekki fluttur út úr húsnæðisgeiranum í þeim mæli sem við höfum séð gerast hér á landi.
Það sem þó skiptir mestu máli fyrir almennt lægri húsnæðiskostnað venjulegrar fjölskyldu í nágrannalöndum er að stór félög sem rekin eru „not-for-profit“ – í húsnæðissamvinnufélögum eða sjálfseignarfélögum skapa markaðsaðhald og leggja af mörkum til að leysa ávinning af byggingarstarfsemi og hagkvæmum rekstri til þeirra sem kaupa, leigja eða sitja viðkomandi íbúðir.
Félög almennings sem rekin eru án hagnaðarkröfu búa víða við þann starfsramma að sveitarfélögin leggja af mörkum ívilnanir; víkjandi lán eða þróunarstuðning á undirbúningstíma, fá að fresta greiðslu lóða- og gatnagerðargjalda (allt að 25-30 ár) og fá jafnvel langtímalán með milligöngu sveitarfélags sem varpa þannig bestu lánakjörum beint yfir til almennra íbúa. Það er einnig þekkt að slík félög almennings taka við beinum stofnstyrkjum og selji sveitarfélögum búseturétti – en taka að sér í staðinn að þjónustu einstaklinga og hópa fólks sem stendur höllum fæti. Þannig leggja félögin af mörkum með virkum hætti til blöndunar íbúða og íbúa í hverfum og kjörnum.
Með raðsmíði og innkaupasamstarfi stórra félaga og systursamtaka næst verulegt hagræði í byggingum sem lækkar kostnað og veitir aðhald. Slíkur ávinningur kemur notendum/almenningi strax til góða en er ekki drenaður út úr greininnni og beint til fjármálakerfisins og braskara eins og hérlendis.
Reynslan er auðvitað ekki þannig að miðborgarsvæði stórborganna sé án húsnæðisverðbólgu – eða að þar sé alls enginn skortur á húsnæði. Hins vegar þróuðust aðstæður á árunum 2004-2008 þannig að verðbóla sprengdi ekki greiðslugetu almennings í Þýskalandi og Svíþjóð svo dæmi sé tekið. Danmörk hins vegar upplifði eignabólgu á íbúðamarkaði enda voru þar stigin óheillaskref í átt til hagnaðarvæðingar bæði eignamarkaðarins og lánamarkaðarins árin 2003-2008. Nú hins vegar stendur íbúðarkaupendum í Danmörku til boða að endurfjármagna íbúðalán sín með 1,5% föstum vöxtum í 30 ár.
Sveitarfélög á Íslandi hafa lögbundnar skyldur í húsnæðismálum gagvart öllum almenningi – sbr. 13.-14. grein laga nr.44/1998 um húsnæðisnefndir. Frá því að markaðsvæðing húsnæðismarkaðarins hófst fyrir alvöru með innrás einkavæddu bankanna á íbúðalánamakaðinn 2004 hefur almennum hlutverkum sveitarfélaga lítið eða ekki verið sinnt – og þvert á móti hafa sveitarfélögin farið lengra inn á vafasamar brautir við að sprengja upp lóðaverðbólgu og okrað á gatnagerðargjöldum. Þessu er brýnt að snúa við – og feta til baka í átt að því sem best hefur gefist í nágrannalöndum á EES-svæðinu.
Reykjavíkurborg hefur stigið örlítið skref í átt að evrópskum áherslum í skipulagi með því að gera ráð fyrir að 25% af íbúðum í þéttingarhverfum skuli verða leigu- eða búseturéttaríbúðir. Einnig hefur Reykjavíkurborg stigið til samstarfs við Búseta um ráðstöfun íbúða innan þessa skipulagsmarkmiðs – án þess að uppboðsverð sé látið sprengja lóðaverð þeirra íbúða úr öllu hófi.
Þarna þarf að stíga miklu stærri skref – og útfæra almenna skyldu sveitarfélaga til að leggja af mörkum til almenna íbúðamarkaðarins sem rekinn er án hagnaðarkröfu. 50% almennra íbúða ætti að vera leigu- og búseturéttaríbúðir án hagnaðarkröfu – og hærra hlutfall í völdum kjörnum. Tímabært er að gera öllum sveitarfélögum skylt að tryggja að lágmarki 25% íbúðalóða til ráðstöfunar fyrir not-for-profit félög almennings – þar sem opin félög (samvinnufélög/sjálfseignarfélög) geta kallað til sín ívilnandi skilmála um þróunarfjármögnun og frestun á lóða- og gatnagerðargjöldum.
Samhliða þarf að skapa forsendur í skilmálum byggingarreglugerðar til að félög almennings geti nýtt sér meiri sveigjanleika um stærðir og gerð íbúða – þannig að sérnotahluti íbúðar verði ódýrari gegn því að félögin beri ábyrgð á því að tryggja aðgang að þjónustaðri sameign. (Slíkar heimildir eru hérlendis einangraðar við stúdentaíbúðir – en gætu verið almennar fyrir félög neytenda að breyttum reglum.)
Með innleiðingu á v-evrópskum viðmiðunum á byggingamarkaði gætum við vænst þess að húsnæðiskostnaður almennings lækki í grunninn um 20-30% á mjög skömmum tíma. Hvern munar ekki um slíka breytingu á almennum kjörum?