Benedikt Sigurðarson skrifar:
Fjármögnun íbúðabygginga og kaupa er eilífðarviðfangsefni. Þess vegna er mikilvægt að hafa regluverk og eftirlit á þeim markaði þannig að unnt verði að ýta undir heilbrigða verðmyndun og draga úr sveiflum. Mörg nágrannalönd beita afar virku eftirlit og íhlutun varðandi íbúðalán. Danmörk hefur t.d. verið með sama kerfi með tiltölulega litlum breytingum í meira ein 100 ár.
Danska kerfið var lengst af hreint samfélagslegt verkefni þar sem markmiðin voru að lágmarka áhættu bæði kaupenda íbúðanna og lánveitenda sem keyptu þá skuldabréf með veði í húsnæði. Danmörk líkt og mörg önnur lönd hafa lengst af ekki litið þannig á að almennt íbúðarhúsnæði eigi að vera vettvangur fyrir gróðabrask eða spákaupmennsku og þess vegna hefur miðlun skuldabréfa þar í landi verið miðuð við að vera að fullu fjármögnuð frá grunni og alveg gagnsæ. Á sama hátt hefur þar í landi verið almenn regla að endurfjármögnun lána með uppgreiðslu eldri skulabréfa væri alltaf möguleg ef það væri hagkvæmt fyrir lántakandann.
Danska ríkið hefur í samvinnu við sveitarfélög og launþegasamtök staðið að virkum stuðningi við byggingu almenns íbúðarhúsnæðis og veitt beina stofnstyrki til félaglegra leigu- og búseturéttaríbúða. Húsnæðisbætur og vaxtafrádráttur hefur verið mjög öflugt stýritæki á almennum húsnæðismarkaði í Danmörku um áratugi. Frá 2003 lögðu Danskir í vegferð til að leyfa einkabönkum aukna þátttöku á íbúðalánamarkaði með markaðsvæðingu sem hleypti upp verulegri húsnæðisbólu á þenslusvæðum um allt landið.
Ekki er enn búið að hreinsa að fullu til eftir þeirra kreppu og óljóst hversu mikið tjón bankarnir verða þvingaðir til að taka beint á sig á grundvelli þess að þeir hafi mögulega markaðssett lán sín með villandi hætti gagnvart neytendum sem hafi þá skuldsett sig á röngum forsendum. Nú býðst hins vegar skilvísum lántakendum að endurfjármagna lán sín með 1,5% föstum vöxtum til 30 ára – „ÓVERÐTRYGGT.“
V-Evrópski húsnæðis- og lánamarkaðurinn er ótvírætt miklu meira neytendamiðaður heldur en við eigum að venjast hér á Íslandi. Hér gengur afar illa að rétta hlut neytenda og rekin eru ótal mál fyrir dómstólunum vegna verðtryggingar og einhliða innheimtu og sjálfdæmis bankanna.
Margar húsnæðislánasjóðir og bankar í Evrópu voru stofnaðir af almannavaldinu og eru enn reknir í almannaþágu – eða eru gagnkvæm félög í eigu viðskiptamanna. Gangverk og tilgangur slíkra lánafyrirtækja er ekki að arðræna neytendur og hagnast sem mest – heldur þvert á móti er markmið þeirra að skapa lántakendum sem allra hagstæðust kjör og þá á þeim grundvelli að endakaupendur skuldabréfanna geti reitt sig á að áhætta þeirra sé lágmörkuð á hverjum tíma.
Í Bretlandi hefur kvarnast úr umfangi neytendamiðaðra lánafyrirtækja t.d. með einkahagnaðarvæðingu HSBC á sínum tíma. Sama má segja með Danska íbúðalánamarkaðinn á síðustu 12 árum – að þar komu einkabankarnir í auknum mæli inn – hvöttu til skuldsetningar almennings og blésu í verðbólu. Bretland gekk í gegn um sambærlega reynslu og þarlend stjórnvöld hafa síðustu árin verið að mæla fyrir því að menn beiti í auknum mæli þeim hagkvæmu aðferðum sem sjálfseignarfélög og samvinnufélög í not-for-profit rekstri bjóða upp á.
Í stystu máli; á Íslandi ríkir engin samkeppni á milli endakaupenda íbúðaskuldabréfa þar eru lífeyrissjóðirnir einir um og fungera bak við gjaldeyrishöftin í þeirri gerviveröld sem Seðlabankinn teiknar upp með þeim. Verðtryggð vaxtakrafa upp á 3,5% og hærra – er ekki sjálfbær og úr öllu samhengi við efnahagsþróun hins vestræna heims. Aukin heldur hefur stjórn Íbúðalánasjóðs þverskallast og ekki lækkað vexti á íbúðalánum sem bera breytileg kjör og eiga að leiðréttast í átt að markaðskjörum.
Bestu kjör banka á breytilegum verðtryggðum vöxtum hafa verið nærri 3,5% og mætti því ætla að rökrétt krafa væri að Íbúðalánasjóður, sem má tæplega taka sér jafn hátt álag á skuldabréfavexti eins og bankarnir gera, ætti því hiklaust að geta boðið breytilega vexti nærri 3,5% eða jafnvel umtalsvert lægra.
Það munar nú um vaxtalækkun frá 4,95% og niður fyrir 3,5% – og sannarlega óskiljanlegt að ráðherra húsnæðismála og ríkisstjórnin öll skuli ekki fylgja eftir sjálfsagðri kröfu um að Íbúðalánasjóður hagi sér með boðlegum hætti og virði eðlilega kröfur um neytendarétt og skilmála skuldabréfa.
Lífeyrissjóðirnir ógna stöðugleika – en um leið lykill að lausn
Um þessar mundir mokast peningar inn í lífeyrissjóði landsmanna með ca.15,5% skyldugjöld og hótun um hækkaða prósentu og engin sjálfbær fjárfestingartækifæri eru innanlands. Auk þess raka sjóðirnir saman tekjum af verðtryggðum lánum og „gervilegum“ viðskiptum í Kauphöll – þar sem sjóðirnir selja sjálfum sér og hver öðrum. Þessi upphleðsla fjármuna – að kalla má á einni hendi – er gríðarleg ógn við stöðugleika og bókstaflega bóluvaldur á fasteigna og hlutabréfmarkaði eins og lesa má í viðskiptafréttum næstum daglega.
Eftir sem áður er hvergi slegið af kröfu um verðtryggða ávöxtun umfram 3,5% á íbúðaskuldum landsmanna. Allir hljóta að viðurkenna að þessi ávöxtunarkrafa er ekki sjálfbær og þeim fjölgar sem gagnrýna Seðlabanka Íslands harðlega fyrir glórulausa hávaxtapólitík meðan verðbólgan nálgast áður óþekkt lágmörk og nágrannalönd hafa fest sína vexti nærri núllinu.
Til skamms tíma er brýnt að tappa af fjárfestingarspennu og braski lífeyrissjóðanna. Til greina ætti að koma að stöðva innborganir í sjóðina á meðan þetta ástand bak við gjaldeyrishöftin varir – en umfram allt þarf að taka kerfið upp í heild og færa það til varanlegrar sjálfbærni og nær gegnumstreymi. Þangað til er hins vegar tækifæri til að leysa tvíþættan vanda; fjárfestingarspennu og þensluvanda annars vegar og hins vegar skort á lánsfé til bygginga á hagkvæmum íbúðum fyrir stúdenta, aldraða og allan almenning.
Það verður best gert með því að að leggja „skyldusparnað“ á árlega nettó innborgun í lífeyrissjóðina. Ríkið heldur á þeim fjármunum og ábyrgist með verðtryggingu en að hámarki ca. 0,25% vexti ofan á verðtryggð kjör. Ríkissjóður endurlánar síðan það fjármagn sem þannig verður bundið í 40-50 ár – og tekur ekki á það neina kommisjón heldur endurvarpar þeim kjörum sem skyldusparnaðurinn ber til almennra íbúðafélaga – sjálfseignarfélaga eða samvinnufélaga – sem rekin eru án hagnaðarkröfu.
Uppbygging íbúðafélaga almennings og opinbert eftirlit verður að byggjast á þeim módelum sem best hafa gefist í nágrannalöndunum og fela í sér víðtækt samstarf við sveitarfélög og hagsmunafélög stúdenta, aldraðra og almenna neytendur. Einkum mundi slíkt fyrirkomulag samt þurfa að ná því markmiði að lækka byggingarkostnað um allt að 30% á þenslusvæðunum og skila þeirri lækkun beint til almennings. Stórlega þarf að fjölga litlum og hagkvæmum íbúðum fyrir stúdenta, byrjendur og lágtekjufólkið og bregðast við þeim skorti sem er staðreynd. Við ætlum ekki og getum ekki endurvirkjað leiguherbergi í risi og kjöllurum 6.-8. áratugarins og við viljum alls ekki vísa ungu fólki á þann eina kost sem áður var í áralöngu og hálfbyggðu hokri eða kjallaragrenjum
Með metnaðarfullri áætlun til næstu 5-8 ára er fullkomlega raunsætt að skapa gerbreytta stöðu á almenna íbúðamarkaðinum. Til slíks þarf að byggja líklega allt að 2000 íbúðir á ári svo skapa megi öllum aðgengi að húsnæði og bregðast við uppsöfnuðum vanda. Hluti af aukinni hagkvæmni verður að byggjast á því að við förum „sænsk/þýsku leiðina“ með verulega auknum sveigjanleika í byggingarreglugerð að því er varðar lágmarksstærðir íbúða og virkari nýtingu sameignar í fjölbýli.
Við verðum líka að stöðva yfirverðlagningu á lóða- og gatnagerðargjöldum – þar sem sveitarfélög á Höfuðborgarsvæðinu eru að taka amk þrefalt til fimmfalt raunverð sé miðað við sveitarfélög annars staðar á landinu. Um leið er raunsætt að almannafélögum án hagnaðarkröfu verði veitt greiðslufrestun á lóða- og gatnagerðargjöldum – þannig að þann hluta byggingarkostnaðar þurfi ekki að fjármagna fyrirfram – með yfirdrætti sem er dýrasta fjármagni sem finnst á mörkuðum.
Með þessu V-Evrópska fyrirkomulagi væri verið að virkja frumkvæði og sjálfbjargarmetnað einstaklinga sem ekki veifa seðlum en eru fullvinnandi og fúsir til að leggja að mörkum hugmyndir sínar og neytendavitund. Félög almennings sem leysa brýn viðfangsefni efla félagsauð og bæta líf fjölskyldnanna. Umfram allt skapast stóraukið húsnæðisöryggi fyrir almenning og þeim börnum mun með því fjölga sem geta notið hæfileika sinna til árangurs og aukinnar hamingju.
Ljósmnynd Flickr Trey Ratcliff