Miðað við mjög lítið framboð nýrra íbúða árin 2009-2013 – og áframhaldandi aukningu í “grisjun” lögheimilisíbúða vegna ferðaþjónustu og frítímanýtingar – þá má fullyrða að skortur er og verður viðvarandi á íbúðum fyrir fjölmenna hópa sem ekki hafa þegar náð að fóta sig á séreignarmarkaðinum.
Fullyrða má að mjög margt ungt fólk er varanlega útilokað frá kaupendamarkaði og einnig er talsverður hópur á breiðum aldri “laskaður eða brenndur af Hruninu” og verður ekki virkur á séreignarmarkaði – á þeim verðum og með þeim lánakjörum og kröfum um lánshæfi sem gerðar eru.
Ekkert er byggt af ódýrum íbúðum í fjölbýli með virkri sameign og engin hagkvæm framleiðsla einingahúsa eða raðsmíði fær rými undir skipulagsákvörðunum sveitarfélaganna. Fleiri kaupendur virðast vera að vel búnum íbúðum – en ekki samt af dýrustu gerð fjölbýlis utan Höfuðborgarmiðjunnar.
Skortur á framboð húsnæðis “fyrir byrjendur” á markaði og til lengtímaleigu hefur neikvæð áhrif á íbúaþróun víða um landsbyggðina. Framboð lóða í sveitarfélögum reiknar helst með stórum einbýlishúsum eða raðhúsum.
Skipulagsskilmálar hverfa og verðlagning lóða útiloka “neytendadrifin íbúðafélög” að komast af stað til að leita útboða í þróun hagkvæmra íbúðalausna í sérbýlislikum kjörnum og blönduðu fjölbýli – þar sem einingahús og/eða raðsmíði gæti skilað árangri til umtalsveðrar lækkunar á byggingarkostnaði.
Á íslenskan húsnæðismarkað vantar hreinlega „framboð íbúða-/húsnæðislausna“ fyrir þann hóp sem ekki gengur að fjárstuðningi eða arfi eða hefur minni greiðsluvilja; íbúðir sem eru ódýrari í byggingu og jafnvel einfaldari að gerð – með virkjaða sameigin í íbúðakjörnum og fjölbýli. Hér þarf því nýtt og hagkvæmt „milliskref“ – og framboð sem sjálfseignarfélög eða samvinnufélög almennings geta skapað.
Til þess þarf; Sveitarfélag;
- Að haga skipulagsskilmálum þannig að íbúðafélög almennings/án hagnaðarkröfu geti nýtt sér allan sveigjanleika í byggingarreglugerðum og náð þannig að útfæra hagkvæma hönnun – gegn því að félagið sé í ábyrgð fyrir því að þjónusta sameign og tryggja aðgengi að tilteknum gæðum í geymslum, þvottahúsum og eldhúsum fyrir samloku-/hópaíbúðir og öríbúðir.
- Jafnframt þurfa sveitarfélög að fylgja eftir skipulagsviðmiðum að því er varðar að leigu- og búsetuíbúðir sem eru stofnaðar skv. Skipulagi verði áfram og ævarandi í slíkri nýtingu – nema því aðeins og skipulagskilmálum verði breytt með formlegum og réttum kynningarfrestum og samráði.
- Sveitarfélög þurfa að verðleggja lóðir undir leigu-/búsetuíbúðir án hagnaðarkröfu þannig um verið að ræða einungis víkjandi kvöð og/eða að leggja að mörkum ívilnanir í formi þróunarstyrkja eða frestaðra lóða-/gatnagerðargjalda og tengigjalda sem víkjandi lán án vaxtabyrði – sem þá endurgreiðist á löngum tíma í gegn um fasteignagjöld.
- Rökrétt að heimila íbúðafélögum almennings að selja tiltekið hlutfall einstakra eigna út úr framleiðslu sinni á föstum verðum – en þó þannig að enginn einstaklingur geti tekið til sín ávinning í formi söluhagnaðar af því hagræði sem ívilnanir (bygginga)félagsins skapa.
- Að gera kröfur til íbúðafélaga að tryggja blöndun íbúðagerða og íbúa í öllum fjölbýlishúsum og íbúðakjörnum – og hamla þannig gegn „ghettóvæðingu“ hverfa og fjölbýlishúsa.
Sveitarfélög ættu að beina sínum sértæku lausnum fyrir „fátækt fólk/sértæka hópa“ – inn í blönduð hverfi/kjarna og í fjölbýli með breiðu íbúðaframboði – þar sem lögð væri meiri áhersla á að tryggja ódýrari og hagkvæmari íbúðir – heldur en að „sérmerkja“ einstakar og alltaf sömu íbúðir fyrir þá einstaklinga og fjölskyldur sem standa höllum fæti.
Tillaga að nýrri nálgun árin 2016-2025:
Árin 2016-2025 geta sveitarfélögin mætt íbúðaskorti og ýtt um leið undir jafnvægisleitni á húsnæðismarkaðiSveitarfélög beiti sér fyrir eða stofni/styðji staðbundin íbúðafélög – án hagnaðarkröfu – opin almenningi og með lýðræðislegri stjórnun (samvinnufélög/sjálfseignarfélög)
- Til að hanna og byggja íbúðir með hagkvæmasta hætti
- Til að reka íbúðir af breiðri gerð fyrir blandaða hópa fólks
Sveitarfélög og íbúðafélög leiði samstarf um svæðisbundin átaksverkefni til að ná hámarkshagkvæmni í byggingu með útboðum, raðsmíði og innkaupasamstarfi yfir lengri tímabil – (og njóti til slíks fjárstuðnings frá ríkisvaldinu). Íbúðir verði bæði seldar í leigu- og búsetufélög almennings og einnig verði tiltekið hlutfall eigna mögulega selt til einstaklinga til eigin búsetu – með kvöðum um að söluréttur á almennum markaði verði takmarkaður.
Alþingi skapi skilvirka farvegi fyrir húsnæðisstuðning við lágtekjuhópa – sem byggist á því að virkja samt sem áður það hagræði sem falist getur í “not-for-profit” lausnum
- Stofnstyrkir (lagafrv. Hjá ríkisstjórn og þingfl. Stjórnarfl)
- Húsnæðisbætur – skilyrtar við leigu-/búsetufélög án hagnaðarkröfu
- “Skyldusparnaður” á sjóðsöfnun lífeyrissjóðanna – til að endurlána íbúðafélögum án hagnaðarkröfu
- Íbúðafjárfestingar/íbúðafjármögnun sveitarfélaga tekin út úr efnahag við mat á skuldaþoli sveitarfélaga – enda eignist sveitarfélag ávallt “kröfu” eða eign á móti.
Það er uppsafnaður skortur á hóflegu og hagkvæmu húsnæði vegna lítilla bygginga 2009-2013. Íbúðafjárfesting er enn verulega undir því sem er æskilegt og framboð íbúðagerða og stærða gengur á móti eftirspurninni.Nú er reiknað með verulegum innflutningi vinnuafls á næstu 4-6 árum – en sá hópur er ólíklegur til að verða kaupendur eða leigjendur í rándýrum lúxusíbúðum á miðsvæði höfuðborgar.
Miðað við þann stóra hóp sem verður að óbreyttu algerlega utan við hinn “fjárfesta-/verktaka-drifna kaupendamarkað” má leiða að því líkum að æskilegt væri að á bilinu 40-60% nýrra íbúða væri byggt inn í neytendadrifin íbúðafélög án hagnaðarkröfu. Að lágmarki 1200-1600 íbúðir á ári yfir allt landið – en meira þarf til þess að íbúðamarkaðurinn breytist varanlega til aukins jafnvægis og öryggis.
1“Neytendadrifin íbúðafélög” eru húsnæðissamvinnufélög og sjálfseignarfélög sem reka leigu- og búsetuíbúðir án hagnaðarkröfu (not-for-profit).
2 http://www.housinginternational.coop/
3 http://www.communitylandtrusts.org.uk/
Benedikt Sigurðarson er framkvæmdastjóri Búseta á Norðurlandi